Los riesgos que afronta un particular que anuncia su inmueble.

El 90% de los propietarios que deciden poner su inmueble a la venta están convencidos de que pueden conseguirlo por cuenta propia, sin ayuda de una agencia inmobiliaria. La idea de ahorrarse los costes de los honorarios de un profesional inmobiliario resulta muy atractiva. Así que sacan fotografías a su casa, publican el anuncio en un portal inmobiliario y se preparan para recibir visitas. Y efectivamente, algunos lo consiguen con éxito, venden rápido y sin complicaciones. Otros tardan un tiempo pero al final logran encontrar al comprador. También hay propietarios que después de estar intentando vender su vivienda y atendiendo las llamadas se cansan y deciden ponerlo en manos del agente inmobiliario, a pesar de que la propiedad ha perdido considerablemente su atractivo en el mercado. Y, desafortunadamente, siempre existen casos de experiencias lamentables, cuando los propietarios se encuentran con situaciones inesperadas y sufren perdidas significativas. 

Vender un inmueble sin la ayuda de un profesional inmobiliario es posible. Siempre y cuando se tienen en cuenta los factores importantes y se asume una serie de riesgos que pueden salir muy caros y superar las recompensas. A continuación hablaré de los riesgos reales y los errores comunes a los que se expone un vendedor particular por falta de experiencia y conocimientos del sector.

Riesgo Nº1. FIJAR EL PRECIO INCORRECTO

El primer reto es determinar por cuánto poner en venta la vivienda. Los errores que se pueden cometer son amplios y variados. Sobrevalorar el inmueble puede retrasar o incluso hacer imposible su venta. Poner el precio demasiado bajo conlleva el riesgo de malvender perdiendo dinero.

Los propietarios inexpertos fijan el precio de salida en función de datos que pueden ser irrelevantes o inexactos, comparando con otros anuncios, utilizando un valorador online, guiándose por las noticias, por cuanto dice que vendió el vecino, por el valor sentimental que le tienen a su casa o incluso según el dinero que necesitan para comprar una nueva vivienda.

Una de las funciones clave del profesional inmobiliario consiste en determinar el precio ajustado y realista de la vivienda. La valoración se lleva a cabo por medio de diferentes herramientas internas, basándose en datos reales y comparando con otras viviendas similares vendidas en el área. Se realiza un meticuloso estudio teniendo en cuenta variables fundamentales como la ubicación del inmueble, la dinámica de la zona, tipo del edificio, el estado del inmueble, su altura (no es lo mismo un ático que un bajo), metraje real, orientación, vistas, luminosidad de la vivienda… entre otros múltiples factores. Asimismo un experto inmobiliario puede aportar al propietario valiosos consejos cómo preparar la vivienda y aumentar su atractivo en el mercado para incrementar su valor y vender más rápido. Incluso recuperando el 100% del coste de los honorarios profesionales.

Entonces, ¿sabe cómo acertar con el precio? 

Si decide vender su patrimonio inmobiliario, no corra el riesgo de equivocarse con el precio.  

Riesgo Nº2. NO SABER ATRAER A LOS COMPRADORES 

No habrá segunda oportunidad para causar una buena primera impresión. Vivimos en una sociedad completamente visual y de reacción instintiva. No basta con sacar fotos con la cámara del móvil y ni siquiera con una buena cámara. Además, hay que saber posicionar su vivienda en el mercado y en Internet frente a la maña, la destreza y el afilado colmillo de la competencia. Cuando no se está acostumbrado a publicar anuncios de inmuebles es posible que su oferta sea poco visible y se pierda entre la multitud. Es decir, que se pierdan oportunidades de venta.

Los compradores se fijan en lo que llama la atención. Un buen profesional inmobiliario sabrá destacar su inmueble en el mercado, invertirá en un buen posicionamiento, continuamente actualizará su visibilidad, atraerá con impresionante fotografía inmobiliaria, usará la inteligencia de Home Staging, aplicará las técnicas necesarias de marketing, aumentará las posibilidades de éxito con un anuncio efectivo y con llamadas de atención, aportará un video y un tour virtual en 360º al anuncio, etcétera. En definitiva, sabrá crear la diferencia respecto a otros anuncios. Todo ello con el fin de atraer el mayor número de posibles compradores, y por tanto, conseguir buenas ofertas y vender antes en las mejores condiciones.

Riesgo Nº3. PERDER COMPRADORES POTENCIALES 

El propietario ha hecho las fotos, ha publicado el anuncio y si hasta aquí todo se ha hecho bien… empieza la avalancha de las llamadas, solicitudes, e-mails y visitas. Tanto de los posibles compradores como de las agencias inmobiliarias que ofrecen sus servicios. Las llamadas y las solicitudes pueden producirse mientras se está en el trabajo, en la compra en el súper, en medio de una situación inoportuna, cuando los niños están durmiendo, etcétera etcétera etcétera… Hay que tener plena disponibilidad y disposición – mañanas y tardes, laborables y festivos, en horas razonables y a deshoras. ¿Realmente tiene tiempo para todo esto? ¿Está preparado para ello? Puede llegar a ser abrumador y agobiante. Y, lo más importante – al no contestar a todas las personas interesadas existe el riesgo de perder al comprador potencial. 

Un buen agente inmobiliario gestiona el proceso íntegro de venta del inmueble de una manera precisa y organizada. Responde en el menor tiempo posible las solicitudes, lleva a cabo el filtrado previo de las visitas, las realiza de manera eficiente, resuelve las objeciones del posible comprador, ayuda al propietario a escoger la mejor oferta, muestra dotes comerciales durante el proceso de la negociación, prepara y revisa todo para la firma de las escrituras y finalmente realiza las gestiones de post-venta. Durante todo el proceso mantiene eficiente comunicación. Es decir, hace todo lo necesario para defender los intereses del propietario y para hacerle la vida más cómoda. 

La diferencia de actuar por medio de su agente de confianza supone calidad de vida y posibilidad de cerrar la venta en menos tiempo con mayores posibilidades de éxito.   

Riesgo Nº4. RECIBIR VISITAS INDESEADAS

¿Sabe a quién va a abrir su casa? Sin ánimo de alarmar, pero el propietario que anuncia su vivienda puede recibir visitas de personas que no estén pensando en comprar. Por ejemplo, los okupas que buscan viviendas vacías, las visitan pasando por un comprador interesado y el día menos pensado el propietario se encuentra ante la imposibilidad de entrar a su propio inmueble a no sea que inicie un tedioso y muy muy largo procedimiento judicial. También los ladrones detectan las viviendas que no están habitadas con el fin de sacar el mobiliario o lo que sea. Otro grupo de visitantes – los curiosos y los aburridos: el vecino que está pensando poner su casa en venta, un jubilado para su hijo que vive fuera, un joven que a lo mejor dentro de dos años pueda que … Y luego están los compradores que sí que quieren comprar pero aún ni tienen ahorros ni han ido al banco a solicitar la hipoteca. 

El agente inmobiliario profesional siempre llevará a cabo el filtrado previo y sabe qué preguntas hacer exactamente para conocer los motivos y los recursos reales del comprador. Recogerá los datos personales y los registrará en soporte que después será eliminado conforme establece la Ley de Protección de Datos. En consecuencia realizará visitas de calidad evitando riesgos y pérdidas de tiempo del propietario. También puede facilitar la concesión del préstamo o hipoteca al comprador, ayudándole a encontrar el más adecuado, lo que sin duda agilizará la operación de venta. 

Riesgo Nº5. COMETER ERRORES BUROCRÁTICOS O LEGALES

La documentación que requiere la venta de un activo inmobiliario es amplia y compleja, analizar a fondo cada cuestión es imprescindible. Es fácil cometer un error que perjudique fiscal o jurídicamente o incluso es posible correr el riesgo de incurrir en un delito.¿Conoce la afección fiscal de su vivienda? ¿Existen gravámenes que la afecten? ¿Sabe si puede vender su inmueble con cargas? ¿Pudiera su vivienda tener exceso de cabida que bloquee o ralentice la venta? ¿Tiene en cuenta los impuestos que tendrá que pagar al vender su activo inmobiliario?  

Para un particular inexperto es prácticamente imposible conocer todas las leyes y normativas. Sin asesor inmobiliario profesional, el propietario será el único responsable de cada cosa que haga; puede que lo que firme no sea lo más beneficioso, o puede que los compradores le demanden más tarde por cualquier problema del contrato.

El agente inmobiliario experto no solamente recopila y comprueba toda la documentación pertinente a cada fase de la venta sino también bucea en las escrituras y seguros. En caso necesario recomendará al propietario al asesor adecuado para que le aconseje con cuestiones jurídicas y/o fiscales relacionadas con su situación única y personal. Vela por su seguridad y le ahorra infinidad de tiempo y quebraderos de cabeza.

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Ahora que se han expuesto los riesgos principales con los que puede encontrarse un propietario particular que decide vender su patrimonio inmobiliario por su cuenta, ¿se va a enfrentar al mercado inmobiliario sin contar con la ayuda de un profesional?

Puede intentar hacerlo solo. Y también puede contar con los servicios y las garantías de San Sebastian Deluxe Boutique Inmobiliaria. Su agente se ocupará de todas las gestiones y los preparativos, dedicará el tiempo necesario para la venta, velará por su seguridad y negociará para conseguir el mejor trato. 

Su casa puede ser la mayor venta que haga en su vida. No corra riesgos innecesarios.

Es el momento de decidir qué hará.